Cosa può accadere in caso di fallimento del promittente venditore?
A) - PRINCIPI COMUNI. Ai sensi dell'art. 72 del R.D. 16 marzo 1942 n. 267 (legge fallimentare), come modificato dal d. lgs. 9 gennaio 2006 n. 5, in caso di fallimento del promittente venditore l'esecuzione del contratto preliminare rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo. Sono peraltro previsti alcuni rimedi a favore del promissario acquirente (per cui bisogna distinguere, come di seguito illustrato, a seconda che il preliminare abbia ad oggetto un immobile da costruire, ovvero altro immobile). Tutti i rimedi - di seguito illustrati - sono però subordinati a condizione che il contratto preliminare abbia data certa (in caso contrario non è neanche opponibile al fallimento); secondo una possibile interpretazione, la mancanza di trascrizione del contratto preliminare potrebbe rendere in ogni caso inopponibile lo stesso al fallimento, ai sensi dell'art. 45 della legge fallimentare. E' anche importante sapere che la legge fallimentare attribuisce al curatore del fallimento l'azione revocatoria, con la quale rendere inefficaci gli atti di vendita compiuti dal fallito nel periodo anteriore alla dichiarazione di fallimento (entro sei mesi 8 o un anno prima, a seconda dei casi); la revocatoria è però esclusa relativamente alle vendite a giusto prezzo d'immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 67, comma 3, lett. c), della legge fallimentare). Se il preliminare è trascritto, sussiste inoltre a favore del promissario acquirente il privilegio previsto dall'art. 2775-bis del codice civile (già sopra illustrato). D'altra parte, se il contratto preliminare è trascritto, lo stesso non è soggetto a revocatoria fallimentare, né al potere del curatore di optare per il relativo scioglimento, allorché il medesimo preliminare sia stato concluso "a giusto prezzo", ed abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 67, comma 3, lett. c), L. fall., come modificato dal D.Lgs. 12 settembre 2007, n. 169). E' quindi estremamente importante, quando il promittente venditore sia imprenditore, la trascrizione del contratto preliminare (da non confondersi con la registrazione, come sopra chiarito).

B) - PRELIMINARE AVENTE AD OGGETTO IMMOBILE GIA' COSTRUITO. Nel caso in cui il curatore decida di sciogliere il contratto preliminare (circostanza molto probabile, soprattutto quando la maggior parte del prezzo sia stato già pagato a titolo di acconto), il promissario acquirente avrà un credito nei confronti del fallimento in relazione alle somme già versate (acconti, caparre); a tal fine, concorrerà con gli altri creditori del fallimento, ed occorrerà distinguere due casi: a) - nel caso in cui il preliminare sia stato trascritto prima del fallimento, il promissario acquirente godrà di un privilegio (art. 2775-bis del codice civile) in virtù del quale egli sarà preferito agli altri creditori, anche ipotecari, ed avrà notevoli possibilità di recuperare quanto già pagato. Se poi il preliminare riguarda immobile da adibirsi ad abitazione principale ed è concluso al "giusto prezzo", è esclusa la facoltà del curatore di sciogliere il medesimo contratto. b) - in caso, invece, di preliminare non trascritto, il promissario acquirente sarà posposto a tutti i creditori privilegiati ed ipotecari, con scarsissime possibilità di recuperare le somme già pagate.

C) - PRELIMINARE AVENTE AD OGGETTO IMMOBILE DA COSTRUIRE: In caso di preliminare relativo ad immobile da costruire, e di successivo fallimento del costruttore, vi sono diverse previsioni - contenute nel d. lgs. n. 122/2005, che occorre tenere in considerazione: 1) - a seguito del fallimento, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore; tuttavia, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore ha comunicato di voler dare esecuzione al contratto (art. 72-bis della legge fallimentare); 2) - vi è esenzione dalla revocatoria fallimentare purché nel contratto preliminare il promissario acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado; e purché sia stato convenuto il "giusto prezzo", da valutarsi alla data della stipula del preliminare (art. 10 del d. lgs. n. 122/2005); 3) - qualora l'immobile sia stato consegnato al promissario acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, al promissario acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto, in sede di vendita forzata fallimentare (art. 9 del d. lgs. n. 122/2005).