Qual è il contenuto obbligatorio del contratto preliminare relativo ad immobili da costruire?
Oltre a quanto sopra specificato, il contratto preliminare avente ad oggetto immobili da costruire - nell'ipotesi in cui promittente venditore sia un imprenditore, e promittente acquirente sia una persona fisica - è soggetto a particolari disposizioni, dettate a tutela dell'acquirente dal d. lgs. n. 122/2005. A) - Fideiussione. Innanzitutto, il promittente venditore deve rilasciare una fideiussione o polizza fideiussoria, avente specifici requisiti indicati agli artt. 2 e 3 del suddetto decreto legislativo; gli estremi di tale fideiussione devono essere citati, a pena di nullità, nel contratto preliminare (questa disposizione non si applica in caso di permesso di costruire richiesto anteriormente al 21 luglio 2005). B) - Contenuto obbligatorio del contratto preliminare: L'art. 6 del decreto legislativo dispone che il contratto preliminare deve contenere: a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile; b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto; c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti; d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti; e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento; g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2; h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita; i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione; l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi. Al medesimo contratto preliminare devono essere allegati: a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti; b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali. Inoltre, al fine di evitare l'azione revocatoria fallimentare, il promissario acquirente deve impegnarsi - nel contratto preliminare - a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione del fabbricato, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado (art. 10 del d. lgs. n. 122/2005). La complessità del contenuto di questo tipo di contratto preliminare rende ancor più necessario l'intervento del notaio in fase di conclusione del medesimo.